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作家 | 楊依依

裁剪 | 曹蓓

780套房源、2990東談主凍資，本以為會成為本年深圳“第一大紅盤”的中洲迎璽三期，在上周六的開盤中不測爆冷。銷售507套，去化率65%，約簡略意向購房者棄選。

這個深圳商品房歷史上閑置技巧最長的面目?，這次歷經重重難過入市后，延續了一期二期的廉價策略。小戶型折后單價4.97萬-5.3萬元/平方米，相較操縱二手房（如紅山片區5.5萬-6萬元/平方米）造成15%價差。從成果來看，這個策略看似失效，但事實上在現時的商場環境下，一個產權不及40年的住宅面目能賣出507套的銷售事跡，且被指戶型各有硬傷，在深圳業內看來依然算“熱賣”了。

“去化率比棄選率伏擊?！鄙钲跇酚屑壹瘓F營銷總裁賀玲對《WEEKLY地產》說。

“我以為中洲迎璽的開盤是比較成效的，他們的地方比較明晰，小戶型一次賣掉，一把回籠無數現款，背面開盤再給大戶型降價?！焙搪宰聊ナ讋摉|談主鄭永祥分析。

中洲迎璽售樓處 楊依依/攝

回籠現款關于中洲迎璽面目和背后的開荒商中洲集團來說齊是眉睫之內。中洲迎璽在2023年引入AMC公司信達財富作融資方，為此付出的代價是70%的面目股權，到約如期將要償還高息債務。中洲集團的上市公司中洲控股已一語氣2年圓寂，股價低迷，總市值僅剩46.87億，致使不如中洲迎璽前兩期開盤的銷售額多，中洲迎璽或成為這家A股老牌房企的續命關鍵。

深圳北的“魚刺”

對深圳業內來說，中洲迎璽還有一個更為耳聞則誦的面目名“深圳北黃金臺”。它是深圳商品房歷史上閑置技巧最長的面目，該面目從1991年訂立開荒合同起到2022年負責動工，由于歷史權益糾紛，閑置長達31年之久，確切聚首了深圳的商品房歷史。

“深圳北黃金臺”面目率先的名字叫作念“黃金臺山莊”，從名字就不錯看來，地塊率先瞎想的房屋類型是別墅。這塊地率先由兩家國企和一家民企協調開荒，兩家國企區分是深圳華電地產（由央企中國電子設置）、龍華公司（深圳市龍華區國企），華電地產出資，龍華公司出地；民企是寶東地產，負責提供其時在寶安縣內開荒計議房地產的正當手續。

1991年12月，華電地產、龍華公司、寶東公司訂立《協調開荒計議“黃金臺山莊”合同書》，三家公司區分領有該地塊65%、25%、10%的權益。龍華公司出讓該宗地的價錢為280元/平方米，由華電地產全額出資。由于其時深圳的計策是，房地產開荒面目必須掛靠在縣屬房地產公司，是以龍華公司不僅賣地取得收益，還領有面目25%權益。

聯接并莫得如期進行，在之后的十年技巧里，深圳出現了多個計策變化。一個是區域計議調遣，導致包括黃金臺在內的區域內統共在建面目停工；另一個是掛靠計策變化，1992年，寶安撤縣改區，強制掛靠的模式廢止，黃金臺面目馬上不需要寶東公司起作用。

2001年，華電地產以8045萬元（往還作價加上欠款）收購了龍華公司領有的25%收益權，抓有面目權益達到90%。同庚，華電地產的母公司由中國電子變更為深圳國企“深長城”，黃金臺面目落入了深長城手中。

2003年，已屬于深長城的華電地產向深圳市中級東談主民法院拿告狀訟，條件判令寶東公司不再享有面目權益。

從上訴、掙扎，到再上訴，從一審、二審，到請求再審，從中級法院、高等法院，再到最高法院，華電公司為了獨享黃金臺，與寶東公司苦戰至2020年。這時，黃金臺面目渡過了第三個十年。

在第三個十年里，華電地產第二次變更母公司。2014年，深長城完成國企混改，由潮汕商東談主黃光苗創立的中洲集團入主深長城，深長城的歷史自此收場，中洲集團不絕與寶東公司對簿公堂。

黃光苗抓有黃金臺面目6年后，也等于2020年3月，黃金臺面目迎來終審判決：防守原判，寶東公司享有黃金臺面目10%的利潤共享權，龍華公司不享有黃金臺面目的權力。2023年1月，中洲用子公司抓有的深圳龍柏文化創意有限公司 100%股權，置換了寶東公司手里的10%股權，自此，中洲終于“獨占”黃金臺。

政府對黃金臺地塊作念了再行分派：地盤使用權（占地約28.5萬平方米）在2020年被政府收回，算作抵償，政府將約9萬平方米的地盤留用給中洲控股，按照政府模式的容積率，中洲控股可取得的計容建筑面積約為45萬平方米。剩余的地盤被再行上架，陸續被中海地產和華潤置地開荒為中海瓏悅理和超核中心潤府兩個面目。

中海和華潤的拿地資本高達每平米折合樓面地價約為3.8萬元/平方米和1.7萬元/平方米，遠高于華電地產1991年出資的280元/平方米。

黃金臺不僅是中國電子、深長城、中洲的，亦然通盤深圳開荒行業的“魚刺”。這技巧，黃金臺至少錯過了五個房地產“牛市”，區分是90年代初、2003年、2007年、2015年、2019年。尤其是2007年，深圳特大型概括鐵路樞紐“深圳北站”運行栽植，黃金臺離高地鐵僅500米，地塊價值飛升。

“小戶走量、中戶保利、大戶樹標”

31年的糾紛給黃金臺面目帶來了兩大問題：產權縮水和產物降檔。

中洲迎璽的產權年限從1992年12月至2062年12月，算計70年?。到2023年一期開盤時，剩余產權僅有39年。地盤產權到期后如何懲辦？天然《民法典》有說起商量計策，但在具體實行上，購房者幾許會有些費神。

按照原籌劃，中洲迎璽籌劃開荒成別墅入市。深圳自2012年《限墅令》頒布后就少有別墅產物推出，以至于商場上的別墅供應不及。有統計顯現，南山和福田區的別墅數目不及600戶，掛牌出售的更是少之又少。以此來看，銷售的難度或小于等閑住宅，競品非常少。

但再行分派后，該面目變成了等閑住宅，中洲迎璽就不得不在樓市下行期與黃金臺地塊的其他多個面目同臺格殺。

“咱們我方以為，應該殺出一個極具競爭力的價錢來，若是價錢莫得上風賣不動，資金資本還蓋不住讓利折價的部分，并不合算。”中洲集團又名中層在2023年12月中洲迎璽一期開盤時對《WEEKLY地產》分析。

中洲迎璽共分三期開荒，2023年12月，中洲迎璽一期開盤，最低單價5.9萬元/平方米，創造了片區內開盤最低記載，確切用了破釜千里舟之勢霸占北站C位。之后的二期、三期一直沿用廉價策略，到了三期蓄客階段，更是啟用全城地攤級營銷，單套傭金高達17萬加上3萬購物卡，按成交512套策畫，渠談資本超1.02億，占貨值（約49億）2.08%，高于行業1.5%均值。

名義看來，66%的去化率和80%的棄選率如實收獲等閑，事實上，這更多是中洲操盤時主動選拔的成果。

三期確切把統共的扣頭一齊給了最小的82-83平三房戶型，單價最低5萬元/平方米，最低總價411萬起，94平以上的大戶型單價反而更高。

字據公開的信息，近3000名凍資客戶中，有七成齊是沖著82-83平戶型去的，最終三期賣出去507套，其中180套82平三房戶型在1個半小時內一齊售罄。若是按照只好三成凍資選拔中大戶型來策畫，中大戶型的棄選率利弊是六成。

華夏地產華南區總裁兼深圳華夏總司理鄭叔倫認為，中洲迎璽三期的開盤，闡揚當下客戶對價錢抗性高，性價比放在第一位。鄭叔倫分析，三期的價錢表強化了小三房（82平）的性價比。單價與總價合適更多客戶需求?，F場扣頭莫得辭別，誘騙客戶扎堆，亦然導致好多客戶沒契機買小三房就棄選。另外，103平戶型有硬傷（廚房采光普遍受限），144平四房，總價高，與同片區其他產物比擬，競爭力并不很越過。

“它這個訂價很簡便，等于‘五六七’。”鄭永祥對《WEEKLY地產》分析，“90平米以下單價5萬傍邊，90-140平之間6萬，140平以上7萬。現時深圳，包括宇宙齊是這么，戶型越大單價越高。兩個原因，改善客戶有支付實力，大戶型一般占有面目比較好的資源。我推測中洲這次是突出的，它下一步可能徑直把7萬降成6萬賣掉。”

“小戶型現時庫存確鑿太多了，是以小戶型先悉力跑出來一些現款流，相對來說是很賺的，大戶型相對稀缺，背面再補充點利潤，很合理。”鄭永祥補充談。

鄭永祥把這種銷售策略回來成：小戶走量、中戶保利、大戶樹標。

信達帶走中洲30億利潤

克而瑞數據顯現，2024年全年中洲迎璽事跡超88億元，加上官方宣傳的一期開盤當日銷售29億，一、二期的事跡利弊是117億。三期僅公布了銷售套數507套，按照6.37萬元/平方米的折后均價和100平的面積中位數，銷售額利弊是27億。

技巧從2023年12月到2025年2月，僅1年多少量，加起來回籠資金約144億。中洲控股年報顯現，2023年末，存貨賬面余額為249.28億元，2024年中洲莫得拿地，也等于說賣罷了迎璽，上市公司的存貨將縮減到一半不到。

中洲為若何此驚恐用大幅扣頭和高額渠談資本，來快速回籠過百億的資金？

誠如鄭永祥所說，快刀斬亂絲的讓利銷售，能幸免面目墮入后期的去化困局。而對中洲這家公司來說，還有多重特殊原因。

一是上市公司自身，中洲控股相對144億的單個面目銷售額，確切是“蛇吞象”，現時中洲控股的總市值才47億元。

2023年度，中洲控股圓寂達18.45億元，較上年減少6564.38%，主要源于存貨跌價損失較上年增長1384.41%。同期貨幣資金余額8.35億元，受限資金0.52億元，流動欠債115.39億元，流動資金病篤，財富欠債率81.98%。這種不寬廣的大額計提和資金病篤激勉了深交所問詢。

中洲控股在自后對深交所的修起中承認：流動性見解弱，一年內償債壓力仍存。

而除了財報中公開的115.39億元流動欠債，迎璽面目自身還存在高息的到期“債務”未償還完畢，這筆債務被策畫進了非流動欠債中。

2023年6月，中洲控股和AMC公司信達財富的深圳分公司組建投資基金廣西信中投資結伴企業（有限結伴）（下稱“廣西信中”）。資金總規模不向上60億，中洲出資18億，占比30％，為劣后級資金；信達出資42億，占比70％，為優先級資金。

值得詳確的是，廣西信中對中洲披發貸款42億元，這個貸款是有期限的，期限四年，信達前三年享受9.20%的固定收益，第四年起享受11.20%的固定收益。信達通過9.20%和11.20%的高息，四年間將從迎璽面目帶走30多億的利潤。

“骨子上是明股實債，這個很常見。中洲明明知談我方的資金是明股實債，在公司的信用尚存，又有財富不錯入市銷售的情況下，盡早把這些雷拆掉比較好。”禾略鄭永祥說談。

字據中洲控股2024年的半年報，甘休2024年6月30日，廣西信中向中洲披發的鼓動告貸37億元計入其他非流動欠債，可見其時依然向信達還了5個億。

客歲10月，有投資者在公開平臺提議中洲控股提前把廣西信中的黃金臺專項貸款先還款以裁汰高額利息的開支。“在保險面目資金安全的前提下開云體育(中國)官方網站，公司依然提前退回部分貸款本金，往常將字據面目回款情況再決定還款安排?！惫径匦奁稹?/p>